Fibras de Infraestructura y Bienes Raíces

Fibras de Infraestructura y Bienes Raíces

¿Que son las Fibras?

Las fibras nacen en Estados unidos en 1960 con el objeto de que las grandes inversiones en bienes inmobiliarios fueran accesibles a los pequeños inversores.

Los REIT o fibras de infraestructura y bienes raíces otorgan gran dinamismo al mercado, ofrecen una gran exposición al mercado inmobiliario, y cuentan con gran transparencía y un alto grado de liquidez.
Al estar buscando buenos activos para armar nuestro portafolio de inversión, las fibras resultan en algunas ocasiones buenos instrumentos para diversificar nuestro portafolio.

Fibras de infraestructura y bienes raíces.

La fibras resultan de la oferta de los agentes inmobiliarios para atraer más capital, pero antes de hacer inversiones en estos instrumentos hay que entender como funcionan.

La idea que uno tiene cuando se adquiere una fibra es que vamos a obtener una participación sobre las rentas que va a generar la cartera de inmuebles en poder de la fibra.

Pensamos que nos va a pagar un bono constantemente mes con mes como si de rentas de un inmueble se tratase y no resulta de esta forma.

No hay repartición de rentas, lo que se reparte son las utilidades que genera una compañía la cual cobra rentas sobre las propiedades que conforman su cartera.

Todas las empresas tienen una serie de costos para operar, las fibras cobran una comisión por administrar los bienes que tiene en renta, puede ser fija o variable.  pero esta ligada al rendimiento de la fibra y se deduce de su utilidad.

Las fibras tienen como finalidad repartir el 90% de sus utilidades en el tiempo, pero hay muchos factores que pueden mermar esa utilidad:

  • La baja ocupación de los inmuebles.
  • Decremento en el costo de las rentas conforme a lo estimado.
  • Gastos de Administración.

Las fibras son un instrumento híbrido que tienen características de un bono pero también de una acción.  El retorno que vamos a tener en las fibras es variable en una parte ya que ademas de estar ligado a la repartición de las utilidades igual lo esta al precio del instrumento en el mercado accionario.

Cuando realizamos inversiones a largo plazo, es cuando nos resulta conveniente tener fibras en nuestro portafolio, ya que a largo plazo tienen una tasa de retorno positiva. No resultan instrumentos para especular, están diseñados para conformar una cartera de inversión en el largo plazo, no para especular con ellos en el corto plazo.

Seguramente surgirán temporadas  como en el 2008 que los instrumentos ligados a bienes inmuebles no pasen por su mejor momento, pero a largo plazo, con el tiempo de por medio no hay nada que no pueda volver a recomponerse y tomar su camino de crecimiento.